전세 사기 피하려면 중개사에게 꼭 물어볼 7가지 질문

 

 

 

2025년 기준, 전세 사기 피해자는 매년 증가하고 있으며, 특히 수도권 지역을 중심으로 고의적 ‘깡통전세’ 계약이 반복되고 있다. 피해자 중 다수는 “중개사가 괜찮다고 했다”는 말만 믿고 등기부나 채무 상황을 제대로 확인하지 않은 채 계약을 진행했다.

 

전세 계약은 ‘내 돈 수억 원을 맡기는 행위’라는 점에서, 반드시 본인이 주도적으로 위험요소를 점검해야 한다.

 

이 글에서는 실제 부동산 중개업계에서 전세사기 예방을 위해 추천하는, 중개사에게 꼭 해야 할 핵심 질문 7가지를 정리했다. 지금 이 질문을 하지 않으면, 보증금은 누구도 책임지지 않는다.

 

 

 

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📌 계약 전에 중개사에게 꼭 물어봐야 할 7가지 질문

 

① “소유자와 직접 계약하나요, 아니면 대리인인가요?”

중개사가 계약 상대방이 실제 소유자가 아닌 대리인, 친척, 명의 위임자라고 설명한다면 위임장, 인감증명서, 신분증 사본까지 꼼꼼히 요구해야 한다.

 

대리 계약은 항상 전세 사기의 출발점이 되기 쉽다.

 

 

 

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② “이 부동산에 근저당이나 압류가 잡혀 있나요?”

중개사가 근저당 설정 여부를 말해주지 않거나, "걱정 마세요, 다들 그렇게 합니다"라는 식으로 설명할 경우

→ 경계해야 한다.

 

등기부 등본을 보여달라고 직접 요구하고, ‘을구’ 항목의 근저당권 설정 여부와 금액까지 확인하는게 좋다!

 

 

 

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③ “전세보증보험 가입 가능한가요?”

2025년 현재, HUG와 SGI는 전세보증보험 가입 심사에서 '깡통전세'를 걸러낸다.
만약 중개사가 “보증보험 안 들어도 괜찮아요”라고 한다면, 이미 가입 거절된 이력이 있는 위험한 집일 가능성이 있다.

 

보증보험 가입 가능 여부는 전세 계약 안전성의 ‘지표’다.

 

 

 

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④ “등기부 등본은 언제 발급된 건가요?”

등기부 등본은 계약 직전에 발급한 최신본을 기준으로 확인해야 한다.
중개사가 며칠 전 등본을 보여주면서 “변동 없었어요”라고 말하는 건 안심 근거가 될 수 없다.
계약 직전에 다시 등기부를 열람하고, 상황이 바뀌지 않았는지 직접 확인해야한다.

 

 

 

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⑤ “이전에 보증금 돌려받지 못한 사례가 있었나요?”

해당 건물에서 이전 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 사례가 있다면, 그 정보는 중개사가 알고 있을 가능성이 높다.

 

특히, 건물주가 동일한데 보증금이 자주 미지급된다면 구조적 문제다.

중개사에게 직접 물어보면 얼버무리는지, 확실하게 말하는지로 판단할 수 있다.

 

 

 

 

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⑥ “세입자 몇 명이고, 보증금 총액이 얼마인가요?”

전세 사기의 대표 유형은 ‘보증금 총액이 집값을 초과하는 깡통전세’다.
중개사에게 현재 세입자가 몇 명이며, 총 보증금 규모가 얼마인지 묻고, 실제 해당 부동산의 시세와 비교해보는 것이 중요하다.

 

✅ 2025년 실무 팁:

• 시세보다 보증금 총합이 90% 이상이면 → 위험 경고
• 소형 빌라, 다세대주택에서 특히 주의

 

 

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⑦ “전입신고·확정일자 이후에도 안전한가요?”

중개사들이 종종 “전입신고하고 확정일자 받으면 안전해요”라고 말하지만, 선순위 근저당이 있을 경우엔 소용 없다.

 

따라서, 전입신고와 확정일자 이후에도 선순위 권리가 없는지 확인해야 한다.

이 질문을 하면 중개사가 ‘안전하냐’는 본질적 질문에 답할 수 있는지 알 수 있다.

 

 

 

 

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전세 계약은 운이 아니라 전략이다.
2025년 현재처럼 전세사기가 많아진 상황에서는, 중개사의 말만 믿고 계약했다가 큰 피해를 입는 사례가 반복되고 있다.
계약서에 도장을 찍기 전, 위 7가지 질문을 반드시 직접 묻고, 모든 답변을 서면이나 녹음으로 남겨두는 것까지가 진짜 ‘계약 준비’다.